El arrendar un inmueble, sea del lado que estés, puede traer serias complicaciones a la hora del término del contrato de arriendo, la recuperación de la casa o departamento, o grandes deudas que hacen insostenible el mantenimiento adecuado de la residencia.
Este fue el tema que hace unos días Carmen Gloria Arroyo explicó en el matinal Muy Buenos Días, en su sección ‘Carmen Gloria responde’, tras la presentación de un caso en que un sujeto le arrendó su casa a su suegro y éste no quiso entregársela más.
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En este contexto, la abogada explicó la ley que regula este relación contractual y que protege tanto al arrendador como al arrendatario, pero en distintos escenarios, pues todo dependerá de quién esté incumpliendo alguna de las obligaciones del contrato de arrendamiento.
Preguntas como qué debemos hacer para ‘sacar’ de una propiedad a un arrendatario moroso o quién debe asumir los gastos de reparaciones de la vivienda, fueron parte de las interrogantes que la panelista respondió en el programa y que detallamos a continuación.
1.- ¿Cómo puedo sacar de mi propiedad a un arrendatario moroso?
Arroyo explicó que si existe un contrato de arriendo, la ley establece las fórmulas en que yo puedo terminar ese contrato de arriendo y las causales. Una de ellas puede ser la falta de pago o el uso indebido de la vivienda.
La primera es la obligación más importante del arrendatario, por lo que si éste no paga se puede solicitar el cese del contrato de inmediato, incluso al primer mes. La segunda, en tanto, tiene que ver con que el arrendatario le dé un uso a la vivienda y que no está reglamentado en el contrato.
2.- ¿Cómo termino un contrato de arriendo?
Carmen Gloria señaló que lo primero es realizar una carta ante notario, estableciendo la causal y dando un plazo. Ese plazo corresponde a un mes por año con un máximo de 6 meses, y se debe tener claro que ese periodo de ‘gracia’ también debe ser cancelado como cualquier otro mes.
Ahora si la persona no abandona la vivienda, el arrendador puede demandar, donde se exige la entrega del inmueble y además cobrar lo que se le debe. Para lo anterior, el dueño tiene el derecho legal de retención, lo que quiere decir que al momento de notificar al arrendatario, se puede hacer un inventario de sus bienes para asegurar que se va a pagar la deuda del arrendamiento.
3.- ¿Quién debe asumir los gastos de las reparaciones de la propiedad?
En este caso la ley distingue entre las reparaciones necesarias, las locativas y las voluptuarias.
Las primeras son aquellas que hacen que la casa arrendada sirva para el fin, dada las condiciones del arriendo. Están vigentes durante todo el periodo de arriendo y son responsabilidad del arrendador, es decir, del dueño del inmueble.
Las locativas, tienen que ver con las cosas de común ocurrencia, como que se quebró un vidrio, una gotera, una goma de una llave, una chapa, y que tiene que ver con el uso normal de la casa, y es responsabilidad del arrendatario.
Las voluptuarias, en tanto, tienen que ver con el “lujo”, por ejemplo, si se quiere cambiar los marcos de ventanas o cambiar el piso por otro de más valor. La abogada señaló que sí se podría hacer pero no asegura el reembolso de la inversión, a menos que haya existido una negociación expresa (escrita) aclarando ese tema.
De no ser así, terminado el contrato el arrendatario puede llevarse las cosas, siempre y cuando no provoquen un daño en la casa, de lo contrario no se puede hacer.
4.- ¿Cómo y cuándo se devuelve la garantía del mes de arriendo?
Este es un mecanismo que pretende dar una garantía de pago respecto a las condiciones en que se va a devolver el inmueble arrendado.
Este pago garantiza los posibles daños de la propiedad al término del contrato, y eso se comprueba con un inventario que se realiza al momento de llegar a la propiedad, en algunos casos con fotos y videos, y que se contrastan con los mismos medios pero una vez que se deja el inmueble.
Si hay una diferencia en esta entrega, se va descontando de la garantía, pero solo por los daños del uso propio de la propiedad durante el tiempo de arriendo, no por otras reparaciones más profundas.
Por otro lado, si el arrendador no devuelve nunca la plata, éste corre el riesgo de que lo demanden por apropiación indebida, pues es una obligación devolver tal garantía, puesto que sino se pueden probar los supuestos daños, la persona se está apropiando de algo que no le corresponde.
Por último, aclaró que el arrendador tiene derecho a hacer visitas a la propiedad, para ver en qué estado se encuentra, pero siempre deben ser coordinadas con el arrendatario.
